Lohnt es sich gebrauchte Fertighäuser zu kaufen?

Viele Leser, die sich schon mal in den großen Musterhausparks der Republik umgetan haben, die Anzeigen durchblättert und Hausbesuche getätigt haben, werden sich vermutlich eine Frage gestellt haben: was passiert eigentlich mit einem solchen Haus, wenn es mal länger im Besitz der Eigentümer ist? Nutzt es sich in irgendeiner Form schneller ab als andere Häuser? Gibt es da vielleicht sogar ein irgendwie geartetes erhöhtes Risiko, das man eingehen würde, wenn man ein solches Haus kauft?

Hier kann man bereits von Beginn an alle negativen Gedanken beiseiteschieben. Einmal nur auf das Haus an sich bezogen, ohne die Einrichtung, die Einbauten usw., kann man folgendes feststellen: Moderne Fertighäuser und ferner auch solche, die erst sehr wenige Jahrzehnte auf den Fundamenten haben (als Zeitpunkt kann man hier den Jahrtausendwechsel anpeilen, auch wenn das nicht bedeuten soll, dass zuvor gebaute Häuser generell ausgenommen wären) stehen generell und vollkommen ungeachtet ihrer Bauweise einem Stein auf Stein gemauerten Massivhaus in nichts nach.

Das liegt schon alleine daran, dass es in Deutschland eine Menge Gesetze bezüglich der Bauqualität gibt und diese sind allgemeingültig. Und zudem, dass Fertighäuser herstellerseitig besonders streng überwacht werden – schließlich möchte kein Hersteller seinen Ruf dadurch riskieren, dass man ihm nachsagt, seine Häuser hielten nicht lange.

Wer absolut unbesorgt sein will, schaut auf die Häuser derjenigen Hersteller, die im Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) organisiert sind. Wer dort Mitglied werden möchte, wird zusätzlich auch durch deren sogenannte „Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau QDF“-Satzung verpflichtet, nur solche Häuser zu konstruieren, die mindestens 100 Jahre halten. Das wird dadurch erreicht, dass die dortigen Vorgaben strenger als das sind, was der Gesetzgeber vorgibt, der nimmt für Einfamilienhäuser ungeachtet der Bauweise eine Nutzungsdauer von 70 Jahren an.

Das bedeutet, falls man selbst Interessent für ein gebrauchtes Fertighaus ist: Sollte man sich am besten auf der Webseite des BDF vorab informieren, welche Mitglieder dort gelistet sind und diese mit dem Hersteller des gebrauchten Fertighauses abgleichen, das man ins Auge gefasst hat. Damit verhindert man in jedem Fall Risiken, die einzig aus dem Haus an sich resultieren könnten. Übrigens gilt das auch für den Fall, dass das Gebäude vor 2000 errichtet wurde. Die QDF-Satzung besteht bereits seit 1989.

Damit bleibt letztendlich nur das, was auch für jedes andere gebrauchte Haus, Auto, Handy gilt: Wie gut und pfleglich der oder die Vorbesitzer es behandelt haben.

Natürlich gilt, dass jedes Haus immer nur den Zeitraum widerspiegelt, in dem es errichtet wurde. Anders ausgedrückt, ein Haus, welches 2002 gebaut wurde muss nur, ob Fertighaus oder nicht, den damaligen Anforderungen und Normen genügen. Allerdings kann man auch hier durch eine Tatsache ein Mehr an Sicherheit erlangen: Viele Fertighaushersteller taten sich schon damals hervor, dass sie die Häuser in Sachen Dämmung etc. ein gutes Stück üppiger ausstatteten, als es der damaligen Gesetzeslage entsprach.

Natürlich gilt im Baubereich die Regel „was einmal genehmigt wurde bleibt es auch“. Man muss also keine Angst haben, dass man durch den Besitzerwechsel zu teuren Nachrüstungen verpflichtet wäre – und bei Häusern beginnend mit den späten 2000ern sind diese auch häufig überflüssig.

Das bedeutet, bei sehr vielen gebrauchten Fertighäusern bleibt als einziger Beweggrund, um diese energetisch zu verbessern das eigene Portemonnaie übrig. Und auch hier sollte man eines beachten: Nur weil es ein Fertighaus ist, bedeutet das nicht, dass man das Gebäude nicht wie jedes andere Haus nachträglich mit zusätzlicher Dämmung versehen könnte. Zudem: Je nach Bauweise und dem Urteil eines Sachverständigen kann es auch schon ausreichen, die bestehende Dämmung gegen eine modernere auszutauschen.

Schon die bestehenden Punkte der Energetik geben Sicherheit. Aber selbst bei einem völlig unbekannten Haus, das vielleicht schon mehrere Besitzer hatte und keine vollständigen Unterlagen mehr aufweist, braucht man nicht verzagen. Denn es gibt ein enorm wichtiges, gesetzlich verpflichtendes Profi-Dokument, auf das man als Interessent niemals verzichten sollte, den Energieausweis. Einfach ausgedrückt ist das der komplette energetische Pass des Gebäudes. Er zeigt, wie es beheizt wird, womit Warmwasser erzeugt wird.

Ferner gibt er Hinweise auf den Energieverbrauch und auch, wie dieser im Vergleich zu bewerten ist. Das ist deshalb ein Profi-Dokument, weil es nicht jeder erstellen darf, sondern nur eine kleine Riege von Fachleuten. Darunter Architekten und Bauingenieure, Hausbaubranchen-Handwerksmeister mit Zusatzausbildung oder Bau-Sachverständige.

Und je älter ein gebrauchtes Fertighaus ist, desto kritischer sollte man dieses Dokument beäugen. Denn Fertighäuser, so wie wir sie kennen, gibt es in Deutschland schon seit Anfang der 1960er. Und selbst bei Häusern aus den 90ern sollten sich potentielle Käufer klarmachen, dass diese einen energetischen Nachholbedarf haben – auch diesen Umstand legt der Energieausweis schonungslos offen und beeinflusst dadurch auch die Kaufentscheidung.

Wenn Verkäufer und Käufer Laien sind, schätzen beide den Zustand häufig falsch ein. Daher sollte man sich, bevor man ein Gebraucht-Fertighaus inspiziert, das nötige Rüstzeug verschaffen, um es sinnvoll bewerten zu können. Wichtig ist dabei:

• Die Wohnlage an und für sich
• Der Grund des Verkaufs
• Ob, wann und von wem Renovierungen durchgeführt wurden (Nachweise zeigen lassen)
• Welche Renovierungen anstehen
• Wie alt die Heizungsanlage ist (nach 30 Jahren müssen Kessel verpflichtend ausgetauscht werden)
• Der Nutzungszustand der Einbauten. Etwa Innenraumtüren, Treppen, Sanitärinstallationen, feste Böden, Fliesen und Decken.
• Die Art und Anzahl von Anschlüssen in den Räumen und ob diese heutigen Maßstäben gerecht werden
• Art und Einbaudatum von Dämmungen
• Der allgemeine Pflegezustand des Hauses (nicht durch frische Fassadenfarbe täuschen lassen)
• Natürlich ersetzen diese Punkte keinen Profi, aber sie geben stichhaltige Hinweise auf den Zustand eines Gebäudes und damit den Preis.

Experten hinzuziehen?

Vollends schützen kann einen vor falscher Bewertung nur ein Makler, den man selbst hinzugezogen hat. Allerdings geht das manchmal zulasten der Wahlfreiheit, weil Makler natürlich ihr Portfolio veräußern möchten. Falls man einen Experten hinzuziehen will, der einfach nur den Zustand bewertet, empfiehlt sich daher alternativ ein Bausachverständiger. Ansprechpartner ist in dem Fall der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger.

Pro/Contra: Ist der Grund wirklich zwingend?

Der zweite Sommer im brandneuen Fertighaus geht gerade zu Ende. Endlich ist auch der Außenbereich richtig fertig. Man hat sich wirklich eingelebt. Da verlangt die Firma plötzlich, dass man künftig an einem völlig neuen Standort die Dinge übernimmt, der so weit entfernt ist, dass tägliches Pendeln unmöglich wird.

Dieses Beispiel ist nur eines von vielen, das dafür sorgen kann, dass man ernsthaft überlegt, sein Fertighaus wieder zu verkaufen. Doch es steht sinnbildlich dafür, dass man sich allem voran folgende Frage stellen sollte:

Ist der Grund wirklich stichhaltig und wiegt schwerer als all der Aufwand und Ärger, den es bedeutet, ein noch in der Abzahlung befindliches Fertighaus zu verkaufen?
Die Antwort sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Wirklich schwer wiegt nur alles, das verhindern könnte, dass man seine Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber nicht mehr begleichen könnte. Also beispielsweise, wenn der Chef einem im oben genannten Beispiel die Pistole auf die Brust setzt: „Standortwechsel oder Entlassung“. In Form einer Änderungskündigung ist das rechtlich leider oft zulässig.

Und immer sollte Verkaufen nur die letzte Option sein. Ist es vielleicht möglich, sich in die steigenden Zahlen der Wochenend-Pendler einzureihen, das Haus zu behalten und vor Ort eine Mini-Wohnung zu mieten? Dann sollte man es ebenso eruieren wie die Möglichkeit, das neue Haus zu vermieten. Denn hinter all dem steht die nächste Frage:

Zugegeben wir haben in Deutschland Wohnungsnot, eine Niedrigzinsphase, die es sehr vielen ermöglicht, Kredite zu bekommen und damit ist es wahrscheinlich, dass ein so neues Fertighaus recht bald einen Käufer finden wird. Aber: Jeder, ob Makler oder Laie, kann sich an einer Hand ausrechnen, dass kaum jemand ein junges Haus freiwillig veräußert. Bedeutet, man wird sich in jedem Fall auf harte Preiskämpfe einstellen müssen und dabei häufig den Kürzeren ziehen. Denn was man in diesem speziellen Verkaufsfall nicht hat, ist Zeit.

Und die Bank wird einem zusätzliche Schwierigkeiten machen. Mal angenommen, es wird ein Käufer gefunden, man bekommt eine adäquate Kaufsumme für das Haus, möchte damit den verbleibenden Kredit auf einen Schlag tilgen, um bei Null herauszukommen. Dann wird der Kreditgeber die Hand ganz weit aufhalten. Vorfälligkeitsentschädigung lautet das Zauberwort. Dadurch, dass ein Kredit vor seinem Ablauf (in diesem Fall vielleicht mehrere Jahrzehnte) und außerhalb des Rahmens der Sondertilgungsrechte abbezahlt wird, entstehen der Bank horrende Zinsausfälle. Die wird sie zurückfordern.

Oft genug frisst das nicht nur den Verkaufspreis vollkommen auf, sondern schröpft einen noch darüber hinaus. Und die Finanzpolster, die es benötigt, um das abzufangen, hat man so kurz nach dem Hausbau selten. Ein Grund mehr, sich den Verkauf lieber einmal zu oft zu überlegen.

Zudem kommt noch etwas anderes hinzu: Je nachdem, wie fix alles gehen muss, muss man im Zweifelsfall am neuen Wohnort Miete bezahlen, während man für das Haus noch tief in Preiskämpfen steckt und natürlich die Abtragungen weiter bedienen muss. Einen solchen doppelten Haushalt können sich ebenfalls die wenigsten leisten. Müssen vielleicht zusätzliches Geld leihen und stehen dann, obwohl sie das Haus verkauft haben und nun wieder Mieter sind (oder ein anderes Haus erworben haben) wieder als Schuldner dar – nicht selten zu schlechteren Konditionen als zuvor.

Natürlich gibt es viele Möglichkeiten, sein Haus an den Mann oder die Frau zu bringen. Man kann Kleinanzeigen schalten, kann sich selbst auf Käufersuche begeben. Aber gerade, weil es in diesem Sonderfall so schnell gehen muss, sollte man besser die bittere Kostenpille schlucken, einen Makler beauftragen (wer ihn beauftragt, bezahlt ihn auch) und dessen weitaus bessere Vernetzung nutzen, um das Haus möglichst zeitnah zu veräußern. Oft fungieren auch Banken als Immobilienhändler und kaufen direkt.

Ausschmücken für Interessenten

Das Haus soll verkauft werden. Der Interessent weiß natürlich, worauf er achten muss, denn er hat die Checkliste aus dem ersten Kapitel dieses Artikels gelesen. Das Gute ist, dass ein Fertighaus, das erst so wenige Jahre auf den Fundamenten hat, schlicht noch keine Abnutzungserscheinungen verstecken muss und auch noch keinen Wartungsstau aufbauen konnte.

Dennoch bedeutet das nicht, dass man Besichtigungen im „Alltagszustand“ durchführen sollte. Man sollte sich dafür an das halten, was man aus Musterhäusern kennt: Diese sind auch nicht leer, sondern enthalten eine vollständige Einrichtung, damit sie lebendig wirken – aber sie sind weit entfernt von „wohnlichem Chaos“, das durch das normale Benutzen automatisch entsteht. Sorgfältiges Aufräumen ist also Pflicht – ebenso wie eine gewisse Grundsauberkeit. Durchsaugen und schnell Wischen sollten vor jeder Besichtigung Ehrensache sein.

Die Preiskämpfe werden, das haben wir bereits erwähnt, auf jeden Fall sehr hart sein. Denn letzten Endes, das muss man einfach unterstreichen, handelt es sich in diesem speziellen Fall um eine Art von Notverkauf. Nicht anders, als wäre der Besitzer in Zahlungsnöten, könnte sich die Abtragung nicht mehr leisten etc. Das ist definitiv eine Zwickmühle. Denn einerseits steht man wegen der Gefahr der doppelten Haushaltsführung unter einem gewissen Zeitdruck und kann sich einfach nicht zurücklehnen und auf jemanden warten, der bereit ist, das zu zahlen, was man für das Haus am liebsten hätte. Andererseits indes werden eine Menge Leute einem Preise und Konditionen nennen, die in dieser Lage sehr verlockend sind.

Da kann man wirklich nur folgendes raten: Sich bloß nicht zu stark „rasieren“ lassen. Es ist eine Sache, ob ein Haus unter Zeitdruck etwas günstiger verkauft wird, als man es täte, wenn man Zeit in rauen Mengen hätte. Eine ganz andere ist es jedoch, richtiggehend unter Wert zu verkaufen. Das wird einen definitiv noch sehr lange verfolgen und hat auch keinen sinnvollen oder notwendigen Hintergrund. Denn man sollte auch in dieser Situation immereines bedenken: Ein erst wenige Jahre altes Fertighaus ist ein kleines architektonisches Kunstwerk. Es entspricht aktuellen Normen, verbraucht sehr wenig Energie, ist in seinem Design zwar modern und individuell, aber dennoch kann es viele Geschmäcker treffen. Jeder Fachmann wird bestätigen, dass das alles die perfekten Zutaten dafür sind, um ein Haus wirklich mit allergeringstem Wertverlust an den Mann oder die Frau bringen zu können – schon deshalb, weil sich sehr viele Menschen dafür interessieren werden, denn Fertighäuser sind wegen ihrer vielen Vorteile sehr begehrt. Das Geld, welches das Haus wert ist, wird man definitiv bekommen, wenn man nur ein klein wenig Geduld aufbringt und nicht die Nerven verliert.

Der Makler ist, wie angemerkt, die beste Möglichkeit, um das Haus zu veräußern. Es gibt jedoch eine kleine Ausnahme. Denn natürlich kann es bei diesem Unterfangen vorkommen, dass man im privaten Rahmen jemanden kennt, der das Haus will. Seien es Verwandte, Freunde, Kollegen oder vielleicht sogar Nachbarn.

In dem Fall gilt: Zuschlagen. Nicht nur, weil man sich die Kosten und Umstände mit dem Makler spart. Sondern vor allem, weil es in diesem Fall, wo man sich persönlich kennt, erfahrungsgemäß auch viel weniger zu Preiskämpfen kommen wird. Jemand, der einen kennt, der die Lage versteht, wird nicht einfach nur auf seinen Vorteil bedacht blind verhandeln.

Allerdings gelten natürlich auch dann noch die normalen Regeln. Auch beim Privatverkauf muss der Energieausweis dabei sein und Notare müssen involviert werden.

Auch wenn der Idealzustand so aussieht, sich ein brandneues Fertighaus zu kaufen und darin für viele Jahre glücklich zu sein, verlangt es das Leben manchmal ganz anders. Das ist ebenso wenig ein Problem, wie ein gebrauchtes Fertighaus zu erwerben. Bloß muss man sowohl beim Kauf wie Verkauf mehr beachten, muss mehr Geduld haben und hat teilweise auch mit Nachteilen zu kämpfen. Doch auch hier gilt: Mit dem richtigen Partner und sorgfältiger Planung lässt sich jedes Problem beseitigen.