Das Mehrfamilienhaus - Mehr als nur eine Kapitalanlage

In der Regel wird ein Gebäude ab drei Wohnungen als Mehrfamilienhaus bezeichnet. Die Wohnfläche oder Anzahl der Stockwerke ist bei Mehrfamilienhäusern variabel. Die Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses können von verschiedenen Familien oder Einzelpersonen bewohnt werden, die jeweils ihre eigenen abgeschlossenen Bereiche haben.

Obwohl die Begriffe Mehrfamilienhaus und Mehrparteienhaus häufig synonym verwendet werden, gibt es eine leichte Unterscheidung: Ein Mehrparteienhaus betont stärker, dass verschiedene Haushalte (Parteien) im Gebäude wohnen. Im Alltag und rechtlich werden die Begriffe jedoch weitgehend gleichbedeutend genutzt, da in beiden Fällen das Konzept eines Hauses mit mehreren Wohneinheiten im Vordergrund steht.

Immer öfter werden Mehrfamilienhäuser als Fertighaus errichtet. Sie sind also industriell im Werk vorgefertigt. Die Herstellung durchläuft optimierte Industriestandards, das Gebäude erreicht eine gleichbleibend hohe Bauqualität. Zudem ist die Bauzeit bei einem Mehrfamilienhaus als Fertighaus viel kürzer.

Besonders häufig werden Mehrparteienhäuser in Holz-Fertigbauweise in Gebäudeklasse 3, also mit drei Stockwerken, errichtet. Besondere Hausarten wie das Reihenhaus oder das Mehrgenerationenhaus mit drei oder mehr Parteien lassen sich ebenfalls als Fertighaus planen und realisieren.

Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus variieren stark und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B.:

• der Gebäudegröße,
• der Anzahl der Wohnungen,
• der Ausstattung des Gebäudes,
• architektonischen Besonderheiten wie Balkonen,
• dem energetischen Standard,
• der Materialwahl,
• den Gegebenheiten auf dem Baugrundstück (Topografie, Bodenqualität) und
• Anzahl der Stellplätze/ Tiefgarage.

Ungefähre Richtwerte zu Quadratmeterpreisen beim Bau von Mehrfamilienhäusern gehen aus der „Rahmenvereinbarung 2.0 für serielles und modulares Bauen“ des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW) hervor. Hiernach liegen die Kosten pro Quadratmeter zwischen 2.370 und 4.370 Euro sowie durchschnittlich bei rund 3.200 Euro. Je mehr Bauherren auf klimafreundliches Bauen mit nachhaltigen Baumaterialien, einem hohen Energiestandard und niedrigen Betriebskosten setzen, desto eher erreichen die Quadratmeterpreise den oberen Rand des Preisspektrums oder können noch darüber hinaus gehen. Das gilt auch für ein komplett schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus als Fertighaus, für das rund 4.000 Euro und mehr pro Quadratmeter veranschlagt werden können, das aber dafür umso komfortabler und zukunftssicherer geplant und gebaut wird und das mit einem behaglichen Wohnklima aufwartet.

Um genauere Informationen zu den Preisen eines Mehrfamilienhauses zu erhalten, können sie eine unverbindliche Beratung bei den Architekten der Fertighaushersteller anfragen, um eine präzise Kostenplanung zu erstellen. Dabei lohnt es sich, auf geprüfte Qualität und nachhaltige Bauweisen zu setzen, um langfristig von niedrigeren Betriebskosten und einem höheren Wert der Immobilie zu profitieren.

Hier eine Auswahl der Fertighaus-Hersteller für Mehrfamilienhäuser:

• BAUFRITZ
• Beilharz Haus
• Büdenbender Hausbau
• Danwood S.A.
• FingerHaus
• FischerHaus
• Gruber Holzhaus
• Living Haus
• Meisterstück-HAUS
• Partner-Haus
• petershaus GmbH & Co. KG
• Regnauer-Hausbau
• RENSCH-HAUS
• Schwörerhaus
• TALBAU-Haus GmbH
• WeberHaus

Wer in ein Mehrfamilienhaus investiert, erhält nicht nur ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, sondern auch eine langfristige Wertanlage, die durch Mieteinnahmen stabilisiert werden kann. Dazu sollten die Baukosten in Relation zu den zukünftigen Erträgen und dem Standortpotenzial betrachtet werden, um eine fundierte Kalkulation aufzustellen.

Die Baukosten können beispielweise teilweise durch Förderungen gedeckt werden. Eine wichtige Bedingung dabei ist die Energieeffizienz. Je effizienter ein Gebäude, desto höher in der Regel die Förderung, aber auch die Kosten. Unsere Fachberater in den Musterhausparks geben Ihnen hier gern weitere Informationen. Einige Fördermöglichkeiten haben wir Ihnen außerdem hier zusammengetragen: Förderungen für den Hausbau.

Förderungen für den Hausbau.

Häufig werden die Kosten für ein Mehrfamilienhaus geteilt. Zum Beispiel in einer Eigentümergemeinschaft, die entweder selbstgenutztes Wohneigentum oder ein Mietshaus errichtet. Sollten Sie in Erwägung ziehen, mit einer oder mehreren Familien ein Mehrfamilienhaus zu bauen und eine Eigentümergemeinschaft zu bilden, sollten Vorstellungen und Finanzierung klar geklärt werden.

Dazu lassen Sie sich am besten von Hausherstellern beraten und holen auch juristische Unterstützung ein. Ein Anwalt oder Steuerberater kann Ihnen helfen, die rechtliche und steuerliche Bedeutung des gemeinsamen Immobilienbaus zu verstehen. Hierzu gehört auch die Entscheidung über die rechtliche Struktur, wie z.B. eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder eine andere Form der Partnerschaft.

Als Bauherr von Mietshäusern kommen neben einzelne Privatpersonen mit Eigenkapital auch Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften in Frage.

Einnahmen aus Vermietung nutzen

Wer einen Teil des Mehrfamilienhauses oder das gesamte Objekt vermietet, kann nicht nur die Einnahmen nutzen, um den Baukredit abzuzahlen. Mit der Zeit amortisieren sich die Investition in das Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen oder den Verkauf von Eigentumswohnungen. Zudem gibt es weitere Fördermöglichkeiten bei Schaffung von neuem Wohnraum.

Zudem reduzieren Mieteinnahmen das Risiko für Banken, wodurch günstigere Kreditkonditionen möglich sind. Die Konditionen fallen außerdem in der Regel günstiger aus, wenn sich das Risiko auf mehrere Kreditnehmer aufteilt.

Das Baurecht für Mehrfamilienhäuser umfasst andere und mehr Vorgaben als bei Ein- und Zweifamilienhäusern. So sind durch den Bauplaner, den Architekten oder den Fertighaus-Hersteller etwa besondere Anforderungen in den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder Barrierefreiheit zu prüfen und einzuhalten. Viele dieser Anforderungen sind in den Bauordnungen der Bundesländer zu finden.

Außerdem sind oft gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Eingänge und eventuell Gemeinschaftsräume erforderlich.

Anders als bei Einfamilienhäusern, müssen oft detaillierte Pläne für alle Wohneinheiten und gemeinschaftlichen Bereiche eingereicht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Während die einzelnen Wohneinheiten individuell gestaltet und ausgebaut werden können, werden Systeme wie Heizung, Kühlung und teilweise auch Beleuchtung zentral regelt. Bei mehreren Bauherren muss daher bei Themen wie diesen ein Konsens gefunden werden. Aber auch die Instandhaltung, Verwaltung und eine Form der Gemeinschaftsordnung müssen möglichst detailliert geklärt werden.

Bauen als Baugemeinschaft, alleiniger Bauherr oder mit Bauträger

Bauen als Baugemeinschaft: Eine Baugemeinschaft ist keine bestimmte Rechtsform, sondern vielmehr ein Zusammenschluss von Personen oder Familien, die gemeinsam ein Bauprojekt realisieren. Vereinbarungen (Rechte und Pflichten) sollten aber in Verträgen festgehalten werden. Anschließend kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegründet werden, um die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes zu regeln. Wer sich rechtlich und finanziell stärker absichern möchte, kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Hier werden bespielweise auch Haftungsfragen eindeutig geregelt.

Wenn eine Person oder Familie als alleiniger Bauherr ein Mehrfamilienhaus bauen lässt, trägt diese das Risiko und die Kosten allein, hat aber auch volle Entscheidungsfreiheit bei der Planung. Nach Fertigstellung des Baus können dann Wohneinheiten verkauft oder vermietet werden. Als verlässlicher Baupartner steht dem Bauherrn zum Beispiel ein Fertighaushersteller als Generalunternehmer zur Seite.

Wählt man einen Bauträger, kann man als zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes aktiv an der Planung und Durchführung beteiligt sein, während der Bauträger die organisatorische und bauliche Verantwortung übernimmt. Die Finanzierung des Projekts kann zwischen den Familien und dem Bauträger aufgeteilt werden, wobei die genauen Kosten und deren Verteilung vertraglich geregelt werden. 

Der Bauträger fungiert als Berater und koordiniert außerdem den gesamten Bau inklusive aller Gewerke und Beteiligten. In der Regel bieten Bauträger auch Garantien für ihre Bauleistungen und übernehmen die Haftung für eventuelle Mängel. 

Insbesondere bei wenigen Beteiligten, die bereit sind, gemeinsam Zeit und Mühe in die Koordination und Umsetzung zu investieren, ist das Bauen als Baugemeinschaft ein guter Weg. Eine gute Zusammenarbeit der Gemeinschaft ist dabei sehr wichtig.

Wer über genügend Kapital verfügt und Entscheidungen lieber allein treffen möchte, kann auch als alleiniger Bauherr ein Mehrfamilienhaus realisieren.

Personen, die bei der Planung und Realisierung eines solchen Bauvorhabens gerne viel Unterstützung in Anspruch nehmen möchten oder nicht über die notwendigen Zeitressourcen verfügen, um das Projektmanagement selbst zu übernehmen, entscheiden sich eher für einen Bauträger oder für einen Fertighaushersteller als Generalunternehmer.

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bietet eine stabile Einnahmequelle über Vermietung und kann je nach Lage auch im Wert steigen. Gleichzeitig können viele der Kosten steuerlich geltend gemacht werden. So sind zum einen Kredite für die Baukosten mitunter günstiger und die Baukosten sowie spätere Renovierungskosten können von der Steuer abgesetzt werden.

Jedoch sind die Anfangsinvestitionen zunächst recht hoch und erreichen nicht selten Beträge, die über 1 Million Euro hinausgehen – je nach Größe des Objekts. Weiter muss der Verwaltungsaufwand berücksichtigt werden. Werden eine Hausverwaltung und ein Hausmeister beauftragt, fallen dafür weitere Kosten an. Außerdem müssen auch immer Reserven vorgehalten werden, um Renovierungen oder Reparaturen durchführen sowie auf eventuelle Änderungen der Marktlage oder gesetzliche Änderungen reagieren zu können.

Wenn Sie sich nicht bereits für einen Architekten entschieden haben, beraten Sie die Architekten der Haushersteller gern. Sie können Ihnen vorgeplante Baukonzepte anbieten, die sich individuell anpassen lassen. Zudem sind die Architekten der Fertighaushersteller auf die Planung von energieeffizienten Mehrfamilienhäusern spezialisiert.

In einem persönlichen Gespräch können Sie bereits viel über die Arbeitsweise des Architekten erfahren und sich über Vorstellungen austauschen.
Der Prozess beginnt mit einer ausführlichen Beratung. Hier wird geklärt, welche Anforderungen das Mehrfamilienhaus erfüllen soll – von der Anzahl der Wohneinheiten über die gewünschte Energieeffizienz bis hin zu individuellen Wünschen der Bauherren. Diese Phase ist entscheidend, um die Weichen für die spätere Planung zu stellen und den passenden Haustyp zu finden.

Um einen Eindruck über das mögliche Ergebnis zu erhalten, können Sie sich Referenzprojekte nennen lassen oder Veranstaltungen beziehungsweise Hausaufstellungen der Hausanbieter besuchen.

Auch zu passenden Systemen wie Heizung und Lüftung beraten unsere Architekten Sie gern. Entscheidend ist hier unter anderem welche Energieeffizienzklasse erreicht werden soll.

Außerdem sollten aktuelle Möglichkeiten der Heizungsförderung berücksichtigt werden. Je nachhaltiger gebaut wird, desto höher fallen in der Regel die Förderungen aus. Zu prüfen ist, inwieweit die Bundesförderung für effiziente Gebäude oder KfW-Förderungen infrageunde kommen. Entscheidend ist hier auch, ob Sie als Investor oder als Privatperson die Förderung beantragen möchten. Je nach Region können auch Fördergelder des Bslandes beantragt werden. Alle Möglichkeiten können in einem Beratungsgespräche mit einem der Fertighaus-Architekten erörtert werden.

Betrachten wir hier also die förderfähigen Heizsysteme:

Wärmepumpen

In Gebäuden mit bis zu 12 Wohneinheiten können Luft-Wasser- oder Erdwärmepumpen effektiv eingesetzt werden. Diese Systeme sind in der Lage, den Heizbedarf und die Warmwasserbereitstellung auch in größeren Gebäuden zu decken, wenn sie entsprechend dimensioniert sind.

Für größere Gebäude kann es erforderlich sein, auf größere, industriell ausgelegte Wärmepumpensysteme zurückzugreifen oder eine Kombination aus Wärmepumpe und weiteren Heizsystemen (z.B. Gas-Brennwerttechnik) einzusetzen, um den Energiebedarf effizient zu decken.

Solarthermie

Solarthermie kann gut zur Heizungsunterstützung genutzt werden und wenigstens einen Teil der Warmwasseraufbereitung bei Mehrfamilienhäusern decken.
Pro Person müssen Sie je nach Art der Solarkollektoren mit circa 1,25 m² Dachfläche für Solarthermie rechnen, um allein die Energie für den Warmwasserbedarf produzieren zu können.

Bei einem 4-Familienhaus mit insgesamt 10 Personen sollten also rund 13 m² der Dachfläche mit Solarkollektoren bedeckt sein. 

Im Winter reicht die Energieproduktion jedoch in der Regel nicht aus, sodass weitere Systeme wie eine Wärmepumpe eingeplant werden müssen.

Biomasseheizungen

Eine Besonderheit bei Biomasseheizungen ist vor allem, dass der Platzbedarf für die Lagerung der Biomasse bedacht werden muss. Die Wände des Lagers müssen zudem verstärkt werden. Mindestens einmal pro Jahr muss das Lager mit Biomasse (in der Regel Pellets) aufgefüllt werden. Die Versorgung der Heizung mit der Masse aus dem Lager geschieht in der Regel automatisch. Bei der Verbrennung der Biomasse entsteht Asche, die regelmäßig (ca. sechs Mal im Jahr) entfernt werden muss.

Es gibt aber bereits große Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 Wohneinheiten, die Biomasseheizungen mit Pellets verwenden. Empfehlenswert ist hier, eine Doppelanlage zu erwägen, um beim Ausfall einer Pelletheizung, auf eine weitere Wärmezufuhr zurückgreifen zu können.

Brennstoffzellenheizungen

Brennstoffzellenheizungen haben einen hohen Wirkungsgrad, da sie gleichzeitig Strom und Wärme erzeugen und dabei wenige Emissionen abgeben. Sie benötigen zwar wenig Platz sind aber relativ wartungsintensiv. Betrieben werden sie mit Wasserstoff, gewonnen aus Erdgas oder Flüssiggas.

Die gleichzeitige Erzeugung von Strom und Wärme ist besonders vorteilhaft in Mehrfamilienhäusern, wo der Energiebedarf sowohl für Wärme als auch für Strom konstant und hoch sein kann. Im Sommer kann der Wärmebedarf sinken, jedoch bleibt der Bedarf an Warmwasser für tägliche Aktivitäten. Die Brennstoffzelle kann in dieser Zeit weiterhin Wärme erzeugen und durch die Stromproduktion zur Energieeffizienz beitragen. Da die Brennstoffzelle über den Tag verteilt Wärme produziert, wird eine gleichmäßige Warmwasserversorgung gewährleistet, was besonders bei vielen Nutzern in einem Mehrfamilienhaus wichtig ist.
Brennstoffzellenheizungen werden bereits seit Jahren erfolgreich in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 20 Mietparteien genutzt.

Brennstoffzellenheizungen können als Contracting-Modell verwendet werden, sodass die erzeugte Energie vom Heizungsbetreiber abgekauft wird. Dies hat den Vorteil, dass die hohen Anschaffungskosten entfallen. Kauft man eine Brennstoffzellenheizung als Eigentümer, kann man selbst die Energie an die Mieter verkaufen. Überschüssiger Strom kann sogar ins Netz eingespeist werden, was unter Umständen zusätzliche Einnahmen oder Einsparungen bringen kann.

Mehrfamilienhäuser, die vermietet werden, benötigen einen Energieausweis. Bei neuen Mehrfamilienhäusern kann zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis gewählt werden. Beide gelten für 10 Jahre: Bei einem Neubau stellen unsere Architekten einen Bedarfsausweis aus. Verbrauchsausweise können erst erstellt werden, wenn die Verbrauchsdaten der letzte drei Jahre vorliegen.