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Ratgeber - Tipps zum Hausbau, 22.11.2022
Abstandsflächen beim Hausbau
Über Abstandsflächen beim Hausbau sollten sich angehende Baufamilien bereits vor dem Grundstückskauf informieren, da sonst vielleicht nur ein unvorteilhafter Grundriss möglich ist.
Abstandsflächen zum Nachbargrundstück gehören zu den ersten Aspekten, mit denen sich angehende Baufamilien befassen sollten, damit die maximalen Maße abgesteckt werden können. Dies gilt aber nicht nur für den Hausbau, sondern betrifft alle Bautätigkeiten wie Garagen, Carport oder Anbau. Das verhindert unter anderem eine Verschattung des Nachbargebäudes sowie Grundstücks. Schließlich kann damit eine Wertminderung des Nachbargrundstücks stattfinden, was zu keinem harmonischen Zusammenleben beiträgt. Wo diese Regelungen zu den Abstandsflächen und weitere Vorschriften zu finden sind, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.
Was sind Abstandsflächen im Bauwesen?
Die Abstandsfläche im Bauwesen beschreibt die Fläche zwischen zwei Gebäuden oder zwischen Grundstücksgrenze und Gebäude, die nicht bebaut werden dürfen. Zum einen spielt dabei der Brandschutz eine tragende Rolle und zum anderen geht es um die Wohnqualität des Nachbarn, da ein Neubau den Lichteinfall oder die Aussicht verschlechtern kann.
In manchen Fällen kann aber die Abstandsfläche nicht eingehalten werden, da die vorherige Bebauung bereits als Grenzbebauung ausgeführt war. Gerade in Städten und historischen Gemeinden ist dies oft zu finden. Dort gilt dann eine Einzelfallregelung. In Neubaugebieten können allerdings die Regelungen meist problemlos umgesetzt werden.
Regelwerk für Abstandsflächen
Die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück werden nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern sind in den jeweiligen Landesbauordnungen festgeschrieben. Zwar finden sich in der Musterbauordnungen (MBO) ebenfalls Vorschriften zu den Abstandsflächen wie zur Grenzbebauung, die aber nicht bindend für die einzelnen Länder gelten, sondern eher einen Vorschlag darstellen. Außerdem haben Kommunen und Städte auch ein Mitspracherecht und können im Bebauungsplan bestimmte Voraussetzungen vom angehenden Bauherren fordern. Kurz um: Erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen in der Landesbauordnung hinfällig. Allerdings sind die Unterschiede zwischen den Landesbauordnungen meist nicht so gravierend und es lässt sich ein gewisser Grundtenor daraus erkennen.
- Abstandsflächen belaufen sich grundsätzlich über die ganze Breite einer Gebäudeseite.
- Für die passende Abstandsberechnung, wird die Gebäudehöhe – je nach Bundesland und Lage des Grundstücks – mit einem Wert zwischen 0,2 und 1 multipliziert.
- Jedes Bundesland fordert einen Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern zum Nachbargrundstück, selbst wenn der errechnete Wert niedriger ist.
- Dachflächenneigungen, die mehr als 70° aufweisen, werden in Gänze zur Gebäudehöhe eingerechnet.
- Flachere Dachwinkel werden je nach Bundesland nur zu einem Drittel oder Viertel zur Dachhöhe addiert.
- Dachaufbauten zählen nicht zur Außenwand, sofern sie nicht mehr als 50 cm über die Außenwandoberfläche hervorstehen.
- Sonderbauteile wie zum Beispiel Erker oder Balkone werden bei der Berechnung der Abstandsflächen meist vernachlässigt, sofern sie weniger als 1,5 Meter aus dem Bauwerk herausragen und weniger als ein Drittel der Fassadenfläche einnehmen. Allerdings variieren die Vorgaben in den einzelnen Bundesländern.
- Wärmedämmverbundsysteme mit einer Dicke von 20 bis 25 Zentimetern fallen ebenfalls bei der Berechnung heraus. Manche Landesbauordnungen erlauben auch eine nachträgliche Anbringung von Wärmedämmung mit einer Dicke von mehr als 20 Zentimetern, selbst wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können.
Berechnung von Abstandsflächen beim Bauen
Grundsätzlich wird bei der Berechnung von Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken zwischen urbanem und ländlichem Raum unterschieden. Im ländlichen Raum müssen die einzuhaltenden Abstände größer sein, während in der Stadt die Abstände kleiner ausfallen dürfen.
Beispiel zur Veranschaulichung: In Bayern gilt ländlichen Gebieten der Faktor 1. Dieser Faktor wird mit der Gebäudehöhe multipliziert. Ein Flachdach-Bungalow mit einer Gebäudehöhe von 6 Metern müsste damit eine Abstandsfläche zum Nachbargrundstück von 6 Metern einhalten. Im städtischen Umfeld von Hessen gilt der Faktor 0,4. Damit muss der baugleiche Bungalow nur ein Abstand von 2,40 Metern einhalten, wobei in Hessen ein Mindestabstand von 3 Metern gefordert wird. Die drei Meter gelten selbstverständlich für das eigene Grundstück und werden nicht mit der Freifläche auf dem Nachbargrundstück addiert. Ausnahmen bilden hierbei nur, wenn das Grundstück an öffentlichen Plätzen oder Straßen grenzt oder wenn der Nachbar zustimmt, dass die Abstandsfläche inklusiv seiner Abstandsfläche gewertet werden darf. Somit verwehrt er sich aber auch die Möglichkeit, auf seiner Seite noch etwas anzubauen.
Dass nicht Einhalten der Abstandsfläche darf auch nur erfolgen, wenn der Bebauungsplan den Bau von Doppelhäusern oder Reihenhäusern zulässt. Zudem ist keine Abstandsfläche gefordert, wenn sich bereits das Nachbargebäude mit einer Wand an der Grenze befindet.
Abstandsflächenregelungen aus den Landesbauordnungen
Die Bestimmungen zu den Abstandflächen beim Bauen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) unter §6. Ausnahmen bilden hier nur die Bauordnungen von Baden-Württemberg und Niedersachsen mit § 5, Saarland mit §7 und Rheinland-Pfalz mit §8. Allein hieran zeigt sich schon, dass keine konsequente Struktur in den Vorschriften vorhanden ist. Angehende Baufamilien sollten sich bereits zu Beginn der Hausplanung mit der geltenden LBO auseinandersetzen. Werden die gesetzlichen Regelungen – egal ob wissentlich oder unwissentlich – nicht eingehalten, muss der Bau schlimmstenfalls auf eigene Kosten wieder abgerissen werden. Daher sollten angehende Baufamilien unbedingt vor der Planung einen Blick in ihre LBO und die Regelungen zu den Abstandsflächen beim Hausbau werfen, um später nicht enttäuscht zu werden. Zudem kann das Bauamt auch den Bauantrag ablehnen und damit keine Genehmigung erteilen.
Grenzbebauung bei Carports, Garagen oder Mauern
Kleinere Bauten wie zum Beispiel Garagen, Carports oder Gewächshäuser, die eine bestimmte Größe nicht überschreiten, dürfen auf den Abstandsflächen errichtet werden, sofern sie zumindest einen Mindestabstand zum Nachbar wahren. Allerdings wird dies in jedem Bundesland unterschiedlich gehandhabt. In Nordrhein-Westfalen müssen Maximalmaße bei Garagen eingehalten werden. So darf die Wand im Durchschnitt nicht höher als 3 Meter und nicht länger als 9 Meter sein. In Hessen wiederum darf die eigene Garage ohne Baugenehmigung direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden, sofern sie höchstens 50 Quadratmeter groß ist und nicht die Baulinie überschreitet. Bei Gewächshäusern in Baden-Württemberg muss mindestens ein Meter Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Daher empfiehlt es sich auch hier, immer erst einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen und mit den örtlichen Behörden in Kontakt zu treten
