Bauantrag und Baugenehmigung - Wann und wie dürfen Sie bauen?

Den Bauantrag stellt der Bauherr gemeinsam mit einem sogenannten "Bauvorlageberechtigten". Es handelt sich dabei in der Regel um einen Architekten oder einen Ingenieur des Hausbauunternehmens. Er verantwortet den Entwurf des Bauantrags bautechnisch und unterschreibt ihn gemeinsam mit dem Bauherrn. Der Antrag wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht, also beim Bauamt der jeweiligen Kommune. Je nach Landesbauordnung und Bauvorlagenverordnung umfasst der Bauantrag verschiedene Formulare, unter anderem einen Lageplan, eine Baubeschreibung, Bauzeichnungen und einen Entwässerungsplan. Ziel sollte eine möglichst gründliche Vorbereitung sein, damit das Bauamt die Baugenehmigung ohne Beanstandungen erteilt. Sobald die Baugenehmigung vorliegt, wird diese sichtbar am Bauplatz ausgehängt. Danach kann mit dem Hausbau begonnen werden. 
Mit dem gestellten Bauantrag prüft das Bauamt nicht alle Bestimmungen, die der Bauherr einzuhalten hat. Auf einige rechtliche Rahmenbedingungen muss er selbst achten. Dazu gehört zum Beispiel, dass der Neubau der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprechen muss. Darin ist festgelegt, welches energetische Niveau ein neu errichtetes Gebäude erreichen muss. Wer den gesetzlichen Mindeststandard beim Energieverbrauch in seinem Neubau unterbietet, hat gute Karten für eine umso bessere Förderung seines Eigenheims durch die KfW-Bank.  
 

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Vorbereitung des Hausbaus sind sehr komplex. Bei der ordnungsgemäßen Planung und Abwicklung des Bauvorhabens spielt das Bauunternehmen daher eine Schlüsselrolle: Erfahrene Fachleute kennen den Bauprozess und die notwendigen Behördengänge und helfen beim Bauantrag stellen und bei der Baugenehmigung sowie bei der Kontaktaufnahme zu Ämtern und Institutionen. Bei einem Fertighaus gehören umfassende Beratungs- und Serviceleistungen vonseiten des Herstellers zur Tagesordnung. Auch die Einhaltung von energetischen und technischen Normen gewährleisten die Hersteller. Architekten und Planer kümmern sich um den Bauantrag – in einem eigenen Bauantragsgespräch.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann vor der Bauantragsstellung auch eine sogenannte Bauvoranfrage ans Amt stellen. Eine Bauvoranfrage schon vor dem Grundstückskauf klärt, ob auf dem ausgesuchten Grundstück überhaupt gebaut werden darf und welche Einschränkungen möglicherweise vor der Baugenehmigung bestehen. Damit lässt sich im Vorfeld klären, ob das Bauvorhaben letztendlich bewilligt und der Bauantrag durchgewunken wird. Hierbei geht es primär um die Wunschvorstellung der angehenden Baufamilie. Ist eine zusätzliche Etage oder eine spezielle Dachform geplant, darf dies nicht gegen die Landesbauordnung verstoßen. Zudem sollten die Rechte und Pflichten vor der Unterschreibung des Bauvertrags geregelt sein, damit im Falle von Bauschäden keine Ungereimtheiten das Projekt gefährden.

Die Kosten für die Bauvoranfrage liegen bei einem einfachen Einfamilienhaus meist im zweistelligen Bereich. Sollte ein umfassender Prüfbedarf seitens der Baubehörde bestehen oder sogar ein größeres Bauvorhaben wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geplant werden, steigen die Kosten. Für die Erteilung des Bauvorbescheids durch die Baubehörde werden weitere Kosten fällig. Außerdem hat der Bauvorbescheid als Grundlage für den Bauantrag eine zeitlich begrenzte Gültigkeit von zwei Jahren.

Die Berechnung der Kosten für einen Bauantrag ist eigentlich relativ einfach. Man kann davon ausgehen, dass rund 0,5 Prozent der kompletten Kosten des Hausbaus auf den Bauantrag entfallen. Kostet das ausgesuchte Traumhaus also etwa 250.000 Euro, entstehen Kosten für den Bauantrag von rund 1.250 Euro. Es gibt auch eine weitere Berechnungsformel. Sie lautet: Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter. Dieser gesamte Bauwert wird mit 0,5 Prozent multipliziert und man erhält einen guten Richtwert für die Kosten des Bauantrags, die vor Erteilung der Baugenehmigung fällig werden.

Mit diesen Faustregeln können Bauherren einen wichtigen Punkt auf ihrer Checkliste mit den Baunebenkosten bereits frühzeitig kalkulieren, einplanen und abhaken. Wer beim Hausbau übrigens größtmögliche Planungssicherheit wünscht, der kann sich für ein Fertighaus entscheiden - das gibt es in unterschiedlichen Ausbaustufen und Preisklassen. Je größer der Anteil an Eigenleistungen, desto geringer werden die Kosten.

Da moderne Fertighäuser ganz individuell geplant werden, können sie sehr gut an den jeweiligen Bebauungsplan angepasst werden. Der Bebauungsplan für ein Grundstück, eine Straße oder eine Region stellt eine weitere Grundlage für den Bauantrag dar. Wer eine Baugenehmigung erhalten möchte, muss sein Bauvorhaben an die Vorgaben des Bebauungsplans anpassen. Darin steht zum Beispiel, dass die Dachform und die Anzahl der Geschosse den Häusern der Nachbargrundstücke entsprechen muss.

Sollte für ein Grundstück kein Bebauungsplan vorliegen - das ist häufig bei Baulücken oder Altbaugebieten der Fall - dann gilt in der Regel Paragraph 34 des Baugesetzbuchs. Darin lautet die Vorgabe, dass sich der Neubau „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. Zudem ist es gängige Praxis, dass Bauherr und Bauunternehmen eine Bauvoranfrage mit den Details des Bauvorhabens stellen, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Das gibt ihnen Planungssicherheit. Gerade auch bei derartigen Einzelfällen macht es sich bezahlt, ein erfahrenes Bauunternehmen an der Hand zu haben.

Neben dem Grundbuch ist das Baulastverzeichnis des jeweiligen Bundeslandes ebenfalls wichtig für das Bauvorhaben beziehungsweise den Bauantrag. Hieraus lassen sich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückeigentümers gegenüber dem zuständigen Bauamt entnehmen, wie zum Beispiel die Mindestabstände zum Nachbargrundstück.

Die Ausnahme bildet hierbei das Bundesland Bayern, welches innerhalb des Grundbuchs auch die Baulasten widerspiegelt. Zusätzlich kann das Nachbarrecht im Falle eines Streits Auskunft über grenznahe Bäume geben und wie es diesbezüglich um die Rechte sowie Pflichten bestellt ist. Abschließend kann das Altlastenkataster vom Umweltamt Informationen über gefährliche Stoffe im Erdreich des Grundstücks aufzeigen. Neben Chemikalien und Giften sind auch vermeintliche Bomben aus den Weltkriegen oder Abfälle von Deponien festgehalten.

Baurecht ist Ländersache. Die Landesbauordnungen regeln das Baugenehmigungsverfahren. Die behördlichen Verfahren vor dem Bau eines neuen Hauses sind in den Landesbauordnungen geregelt und sind bundesweit entsprechend vielfältig. Sie reichen von der Genehmigungsfreistellung für Wohngebäude über ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren bis hin zur allgemein üblichen Form des Baugenehmigungsverfahrens. Der Antrag auf eine Baugenehmigung ist schriftlich bei der zuständigen Gemeinde bzw. der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit dem Bauantrag müssen in der Regel bereits alle für die Prüfung erforderlichen Bauvorlagen eingereicht werden.

Die führenden Fertigbaubaufirmen sind auch bei den ganz aktuellen Bestimmungen der Landesbauordnungen sowie bei städtebaurechtlichen Vorschriften stets auf dem Laufenden. Auf Wunsch übernehmen sie die Organisation der Abwicklung mit den Bauämtern oder aber sie unterstützen die Bauherren bei der Vorbereitung des Bauantrags und bei etwaigen Rückfragen zur Baugenehmigung - diese können sich womöglich auch auf das Grundstück beziehen. Häufig hilft ein Bodengutachten mit vielen Details zur Beschaffenheit des Baugrundstücks weiter.